2024年4月から建築物の省エネ性能表示制度の運用が新たにスタートします。
その中身について詳しく解説していきます。
建築物の省エネ性能表示制度とは
建築物の省エネ表示制度は販売業者や賃貸業者がその建物の省エネ性能をラベルにして表示することで、
その建築物を消費者が購入・賃借する際、省エネ性能の把握や比較ができるようにする制度のことです。
正式には「建築物省エネ法に基づく建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」という名称です。
建築物の省エネ性能表示の対象となる人は？どうなる？
2024年4月以降は、住宅・建築物を販売・賃貸する事業者は新築建築物の販売・賃貸の広告において、
省エネ性能の表示ラベルを表示することが努力義務として課されます。
その他の仲介業者や賃貸管理業者、設計者などは義務の対象になっておりませんが、
消費者にラベルとその意味を伝えるという点で重要な関係者という位置づけです。
国土交通省 建築物省エネ法に基づく省エネ表示制度事業者向け説明会資料より
広告とは新聞・雑誌・チラシ・パンフレット・インターネット広告などを指します。
建築物の省エネ性能表示対象となる建築物
国土交通省 建築物省エネ法に基づく省エネ表示制度事業者向け説明会資料より
2024年1月以降に建築確認申請を行う新築建築物、及びその物件が、同時期以降に再販売・再賃貸されるものが対象となります。
住宅は分譲一戸建て、分譲マンション、賃貸住宅、買取再販住宅です。
非住宅は貸事務所ビル、貸テナントビルです。
尚、注文住宅、ウィークリーマンション、自社ビル、民泊施設注文又は請負により建築される建築物などは規程の対象外ですが、
表示に努めていただくことを期待する（国交省ガイドライン）という表現になっており、
「性能値が確定したらラベル・評価書を発行することが望ましいです。」（国交省資料FAQ）とあります。
建築物の省エネ性能表示の発行物と発行方法
省エネ性能表示制度の発行物は、2種類です。
❶省エネ性能ラベル（広告に使用する）
❷エネルギー消費性能の評価書（保管用の証明書）
発行方法には、自己評価と第三者評価の2種類があります。
❶自己評価は販売・賃貸業者が自ら住宅性能表示・評価協会のホームページから発行するもの。
❷第三者評価は評価機関に申請し、発行してもらうものです。この第三者評価とはこれまでのBELSのことです。
自己評価の場合、住宅性能表示・評価協会HPよりフォーマットに必要事項を入力するとラベルが発行されます。
第三者評価機関による評価の場合、計算書など必要書類を揃えて提出、審査、承認の後、発行されます。
この第三者評価が現在もあるBELS評価ということになります。
いずれの方法にしても、Webプログラムを用いて出力した一次エネルギー消費量計算書が必ず必要になる点に注意が必要です。
一次エネルギー消費量計算書を用意するには建築物の外皮性能（UA値・ηAC値）、
設備内訳（冷暖房・換気・給湯・照明・太陽光などの内訳）を把握し、計算しておく必要があります。
外皮計算と一次エネルギー消費量計算が必ず必要です。
さて、実際のラベルです。早速サンプルを用意し、性能表示評価協会のHPで自己評価してみました。
情報としてはエネルギー消費性能を★で、
断熱性能を1～7の数値であらわしています。
また、目安の光熱費とZEH水準かどうかなどの表記があります。
第三者評価の場合、左下にその旨が。
ZEHの場合、ZEHである旨が右下に記載されます。
ここで注意が必要なのはラベルの①★の数と②断熱等級の表記です。
一次エネルギー消費量等級は以下の通りですが、これとはリンクしません。
等級4 = BEI ≦1 = 削減率0%
等級5 = BEI≦0.9 = 削減率0～10%
等級6 = BEI≦0.8 = 削減率11～20%以上
星の数はどうやらこのラベル独自のものであって、あくまでも10%刻みでの削減率に応じたもののようです。
国土交通省 建築物省エネ法に基づく 建築物省エネ性能表示制度 事業者向け説明会資料より
それから断熱等級の表記も要注意です。
UA値とηAC値で低い方の等級が表示されることになります。必ずしもUA値（外皮）の
性能値ではない点に注意が必要です。（下図参照）
評価書の方はもう少し詳細が表現されています。エネルギー消費量の具体的な削減率やUA値、ηAC値、光熱費の内訳などもあります。
こちらは自己評価／第三者評価で大きな違いはなく、表現に注意が必要な点もありません。
注意するとすれば戸建で再販を想定し、保管しておくことが大事である点です。
建築物の省エネ性能表示の流れ
step
1 建築物の省エネ性能を評価します。
住宅の場合のみ、省エネ性能の評価には性能基準と仕様基準の2通りがあります。
性能基準は公開されているWebプログラムを用いて評価をします。
step
2 省エネ性能ラベルを発行します。
ラベルと評価書の発行は前述の通り、自身で表示評価協会のHPにて出力か
第三者評価（BELS評価取得）のいずれかとなります。
step
3 仲介事業者などに伝達します。
レインズなどの業者向けサイト等にラベル情報を掲載し、仲介事業者のもとに届けます。
step
4 広告掲載をします。
広告について紙面の場合、横幅60mm程度の目安があります。広告を行わない場合、
購入・賃貸しようとする方への情報提供用の資料の中で表示する事になります。
step
5 消費者に説明をします。
顧客との商談・契約・引き渡しの時に評価書を使用して省エネ性能を説明するのが
望ましいとされています。
以上、建築物省エネ性能表示と省エネラベルについてご紹介しました。
まとめ
2024年4月から販売・賃貸事業者の省エネ性能ラベルの表示努力義務がスタートします。
消費者にラベルの内容が伝わっていくように関係各所は努力することを求められます。
ラベルは第三者評価の他、自己評価で出力することもできます。
省エネ性能を★や数値レベルであらわしていますが、ラベル独自のものです。
対象が不動産業界の風上であること、しかも努力義務であることなどからどこまで効果があるかは未知数です。
一方でラベルが消費者の選択基準になることから、賃貸物件や新築の建売の断熱レベルの底上げなどで
一定の効果を発揮するだろうな、と見ております。
少し前にUPした住宅性能証明とも違いますので混同のないように。
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